Neue Struktur im Werkvertragsrecht

Die den Bauvertrag betreffenden Vorschriften im „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts, zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung, zur Stärkung des zivilprozessualen Rechtsschutzes und zum maschinellen Siegel im Grundbuch- und Schiffsregisterverfahren“ gelten ab dem 01.01.2018 und sind demnach für nach dem 31.12.2017 abgeschlossene Verträge zu beachten.

 

Das Werkvertragsrecht erhält eine neue Struktur: Die §§ 631–650 BGB enthalten allgemeine Vorschriften. Sodann werden in eigenen Kapiteln der Bauvertrag (§§ 650a-650g BGB) sowie der Verbraucherbauvertrag (§§ 650i-650n BGB) geregelt. § 650o BGB normiert, welche der Vorschriften unabdingbar sind. Sodann werden in Untertiteln der Architekten- und Ingenieurvertrag (§§ 650p-650t BGB) sowie der Bauträgervertrag geregelt (§§ 650u und 650v BGB).
Verschiedene Vorschriften finden sich künftig an anderer Stelle des Gesetzes. Für die Vertragsgestaltung ist insofern insbesondere Folgendes zu beachten:
  • Die Definition des Bauträgervertrags in § 632a Abs. 2 BGB alter Fassung (a. F.) findet sich nunmehr in § 650u Abs. 1 Satz 1 BGB. Er wird ergänzt um einen Satz 2, wonach hinsichtlich der Errichtung und des Umbaus die Vorschriften zum Werkvertrag, §§ 631 ff. BGB, Anwendung finden, soweit sich aus den nachfolgenden Vorschriften nichts anderes ergibt. Eingefügt wurde auch Satz 3: „Hinsichtlich des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück oder auf Übertragung oder Bestellung des Erbbaurechts finden die Vorschriften über den Kauf Anwendung.“
  • Die Regelung zur Leistung von Abschlagszahlungen in § 632a Abs. 2 BGB a. F. findet sich jetzt in § 650v BGB.
  • § 632a Abs. 3 BGB a. F. (Sicherung der Vertragserfüllung) wird zu § 650m Abs. 2 BGB; die Möglichkeit, statt des Einbehalts eine Garantie bzw. Bürgschaft zu stellen, regelt nun § 650m Abs. 3 BGB.
  • Die Vorschrift zur Bauhandwerkersicherung (§ 648a BGB a. F.) ist künftig in § 650f BGB geregelt.
  • Das in § 649 BGB a. F. normierte Kündigungsrecht findet sich fortan in § 648 BGB, ergänzt um eine Regelung zur außerordentlichen Kündigung in § 648a BGB.

 

Hinweise zum allgemeinen Werkvertragsrecht

 

a) Abschlagszahlungen
Der Bauunternehmer kann Abschlagszahlungen verlangen. Bisher stellt § 632a Abs. 1 Satz 1 BGB hierbei auf den Wertzuwachs ab, den der Besteller durch die vom Unternehmer vertragsgemäß erbrachte Leistung erfährt. Nach der Reform kommt es – entsprechend § 16 Abs. 1 Nr. 1 VOB/B – auf die Höhe des Wertes der vom Unternehmer erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen an. Streitigkeiten wegen der Höhe des Wertzuwachses sollen so vermieden werden. Nach den Motiven des Gesetzgebers wird es in Kauf genommen, dass der vom Besteller bezahlte Abschlag den gleichzeitig erfolgten Wertzuwachs im Einzelfall übersteigt, wenn nämlich bei einem Bauvorhaben in bestimmten Bauphasen die Kosten für die Bauleistungen höher sind als der durch sie bewirkte Wertzuwachs an dem Grundstück. Dies werde sich jedoch mit den folgenden Abschlagszahlungen ausgleichen, teilweise auch umkehren. Diese minimale und nur punktuell eintretenden Risikoerhöhung für den Besteller sei mit Blick auf die damit einhergehende wesentliche Vereinfachung der Berechnung der Abschlagszahlungen und die  bestehenden bzw. neueingeführten Vorschriften zum Schutz des Bestellers bei Verbraucherbauverträgen hinnehmbar.
Bislang regelte § 632a Abs. 1 Satz 2 BGB, dass Abschlagszahlungen nicht „wegen unwesentlicher Mängel“ verweigert werden können. Demgegenüber bestimmt § 632a Abs. 1 Satz 2 BGB n. F. nun: „Sind die erbrachten Leistungen nicht vertragsgemäß, kann der Besteller die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlags verweigern.“ Er bleibt also auch bei wesentlichen Mängeln im Grundsatz zur Zahlung verpflichtet. § 632a Abs. 1 Satz 4 BGB verweist auf § 641 Abs. 3 BGB. Demnach kann die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung, in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten, verweigert werden. Der Zahlungsanspruch des Unternehmers wird damit gestärkt.
b) Abnahme
Die bislang in § 640 Abs. 1 Satz 3 BGB geregelte Abnahmefiktion (der Besteller nimmt nicht ab, obwohl er dazu verpflichtet ist) entfällt. Sie wird durch § 640 Abs. 2 BGB ersetzt. Danach gilt ein Werk als abgenommen, „wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat“. Ist der Besteller Verbraucher, muss in Textform auf diese Folgen hingewiesen werden.
Danach genügt die Angabe eines unwesentlichen Mangels, um die Abnahmefiktion zu verhindern. Jedoch bleibt es bei der Regelung in § 640 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach die Abnahme nicht wegen unwesentlicher Mängel verweigert werden kann. Werden – zur Verhinderung der Abnahmefiktion – nur unwesentliche Mängel angegeben, wird damit dokumentiert, dass die Abnahme zu Unrecht verweigert wird. Gibt der Besteller nur offensichtlich nicht bestehende oder eindeutig unwesentliche Mängel an, kann dies nach Vorstellung des Gesetzgebers auch rechtsmissbräuchlich sein.
Für den Bauvertrag ist in § 650g Abs. 1-3 BGB ein Anspruch des Unternehmers für den Fall der Abnahmeverweigerung unter Angabe von Mängeln vorgesehen, wonach der Besteller „an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitzuwirken“ hat.

Hinweise zum Bauvertrag

Für den Bauvertrag regelt § 650g Abs. 4 BGB, dass die Vergütung zu entrichten ist, wenn der Besteller abgenommen hat bzw. die Abnahmefiktion greift und eine Schlussrechnung erteilt ist.
Bemerkenswert ist das neu geregelte Anordnungsrecht des Bestellers (§ 650b BGB) mit einer Regelung zur Anpassung der Vergütung (§ 650c BGB). Der Besteller hat demnach Anspruch auf Umsetzung von Sonderwünschen, soweit deren Ausführung dem Unternehmer zumutbar ist. Bei Streitigkeiten hierüber verschafft § 650d BGB eine erleichterte Möglichkeit zum Erlass einer einstweiligen Verfügung. Das Anordnungsrecht besteht nicht für den Bauträgervertrag (§ 650u Abs. 2 BGB).

Hinweise zum Verbraucherbauvertrag

Der Verbraucherbauvertrag erhält ein eigenes Kapitel (§§ 650i–650n BGB).
Dort finden sich insbesondere ein Widerrufsrecht (§ 650l BGB), das allerdings nicht bei notarieller Beurkundung des Vertrags gilt, sowie ein Anspruch auf Erstellung und Herausgabe bestimmter Unterlagen (§ 650n BGB).
Der Unternehmer wird verpflichtet, dem Verbraucher vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen. Diese muss den in Art. 249 EGBGB geregelten Mindestanforderungen genügen. Sie wird kraft Gesetzes Inhalt des Verbraucherbauvertrags, sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wird.
§ 650m BGB bestimmt Obergrenzen für die Höhe von Abschlagszahlungen gemäß § 632a BGB. Danach darf der Unternehmer bei einem Verbraucherbauvertrag nur Abschläge bis zur Höhe von 90 % der Gesamtvergütung verlangen. Er muss also hinsichtlich der letzten 10 % der geschuldeten Leistung in Vorlage treten.