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Immobilienverwalter brauchen eine Erlaubnis

Das „Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler“ trat am 1. August 2018 in Kraft. Bereits tätige Verwalter haben noch sechs Monate Zeit, eine Erlaubnis zu beantragen. Die Sachkunde muss nicht nachgewiesen werden, stattdessen wird eine Fortbildungspflicht für Verwalter und Makler eingeführt.

Wohnimmobilienverwalter brauchen Erlaubnis

Für gewerbliche Verwalter von Wohnimmobilien wird erstmals eine Erlaubnispflicht in Paragraph 34c Gewerbeordnung eingeführt. Bislang müssen sie die Aufnahme ihrer Tätigkeit lediglich anzeigen. Die Erlaubnispflicht erstreckt sich auf WEG-Verwalter und Mietverwalter von Wohnraum, die das Gesetz unter der Bezeichnung „Wohnimmobilienverwalter“ zusammenfasst. Voraussetzung für die Erteilung einer Erlaubnis ist, dass der Verwalter seine Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse sowie den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung nachweisen kann.

Weiterbildungspflicht statt Sachkundenachweis für Verwalter und Makler

Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler müssen künftig regelmäßige Weiterbildungen nachweisen, und zwar 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Verstöße gegen die Fortbildungspflicht stellen eine Ordnungswidrigkeit dar und können mit einem Bußgeld geahndet werden. Die Fortbildungspflicht gilt auch für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen. Für einen Gewerbetreibenden reicht es dabei aus, wenn eine angemessene Zahl von bei ihm beschäftigten, vertretungsberechtigten Aufsichtspersonen die Weiterbildung absolviert.
Nach Inkrafttreten des Gesetzes am 1. August 2018 haben bereits tätige Wohnimmobilienverwalter bis zum 1. März 2019 Zeit, ihre Erlaubnis zu beantragen. Die Zuständigkeit der Erlaubnisbehörde in Hessen ist derzeit noch nicht gesetzlich geregelt, wird im IHK- Bezirk Fulda aber vermutlich bei dem Landkreis Fulda liegen.
Hermann Vogt, IHK-Geschäftsführer
 

Neue EU-Richtlinie für Pauschalreisen ab 1. August 2018

Die Umsetzung in nationales Recht wurde im Sommer 2017 abgeschlossen. Der Deutsche Bundestag hat im Juni 2017 das Reiserechtsänderungsgesetz angenommen. Im Juli 2017 passierte das beschlossene Gesetz zur Umsetzung der EU-Pauschalreiserichtlinie in deutsches Recht den Bundesrat.
Ab 1. Juli 2018 wird das neue Recht angewendet.

EU-Richtlinie - Was ist neu?

  • Haftung des Vermittlers für die Erbringung der vorvertraglichen Informationspflichten. Die Mitgliedstaaten stellen sicher, dass der Reisende, bevor er durch einen Pauschalreisevertrag oder ein entsprechendes Vertragsangebot gebunden ist, von dem Reiseveranstalter und, wenn die Pauschalreise über einen Reisevermittler verkauft wird, auch von dem Reisevermittler über Folgendes informiert wird, sofern diese Informationen für die betreffende Pauschalreise relevant sind.

  • Erweiterte Informationspflichten (vorvertragliche Informationen), z.B. Sprache, in der Aktivitäten organisiert werden, Eignung der Reise für Behinderte, Ungefähre Frist zur Erlangung eines Visums etc.

  • Rückerstattung eingesparter Kosten als Gegenstück zur Möglichkeit der Preiserhöhung, z.B. Treibstoffkosten, Abgaben die von Dritten erhoben werden wie Landegebühren, Ein- oder Ausschiffungsgebühren

  • Haftung des Reiseveranstalters bei höherer Gewalt
    Ist die … vereinbarte Rückbeförderung des Reisenden aufgrund unvermeidbarer, außergewöhnlicher Umstände nicht möglich, so übernimmt der Reiseveranstalter die Kosten für die notwendige Unterbringung, nach Möglichkeit in einer gleichwertigen Kategorie, für einen Zeitraum von höchstens drei Nächten pro Reisendem.

  • KontaktsteIle Reisevermittler
    Der Reisende kann Nachrichten,Beschwerden oder Forderungen bezüglich der Erfüllung der vertraglichen Pauschalreiseleistungen direkt an den Reisevermittler richten kann, bei dem er die Pauschalreise erworben hat. Der Reisevermittler leitet diese Nachrichten, Beschwerden oder Forderungen unverzüglich an den Reiseveranstalter weiter. Der fristgemäße Eingang einer solchen Mitteilung beim Reisevermittler gilt als fristgemäßer Eingang beim Reiseveranstalter.

  • Begriff der "verbundenen Reiseleistung"
    „verbundene Reiseleistungen“ sind mindestens zwei verschiedene Arten von Reiseleistungen, die für den Zweck derselben Reise erworben werden, bei der es sich nicht um eine Pauschalreise handelt, die zu dem Abschluss von separaten Verträgen mit den jeweiligen Erbringern der Reiseleistungen führen

  • Begriff der "Reisebuchungen über verbundene Online Verfahren" sog. Click-through-Regelung. Bei diesen sogenannten "Click-Through-Buchungen“ wird der Kunde, der z.B. auf einer Internetseite ein Hotel gebucht hat, über einen Link zu zusätzlichen Buchungsmöglichkeiten wie z.B. von Flügen oder einem Mietwagen geführt. Damit fallen nun auch Verkäufe unter das Pauschalreisrecht, bei denen in diesem Zusammenhang Kontaktdaten des Reisenden
    an einen oder sogar mehrere andere Unternehmer übermittelt werden und ein zusätzlicher Vertrag spätestens 24 Stunden nach Bestätigung der ersten Buchung zustande kommt.

Umsetzung der EU-Richtlinie in nationales Recht

Was sind die wichtigsten Punkte aus dem "Dritten Gesetz zur Änderung reiserechtlicher Vorschriften"?
  • Reisebüros können beim Vertrieb von mehreren Reiseleistungen ein Beratungsgespräch voranstellen, ohne dabei automatisch in die Veranstalterhaftung zu geraten. Dem Kunden können dadurch Pauschalreisen und verbundene Reiseleistungen als Alternativen präsentiert, Vorzüge und Nachteile dargestellt und Preise beispielhaft kalkuliert werden. Erst, wenn der Kunde sich entschieden hat, ob er eine Pauschalreise oder einzelne Reiseleistungen buchen will, erfolgt die rechtliche Zuordnung der Tätigkeit als Veranstalter oder Vermittler.
  • Die Formulierung, was eine Pauschalreise ist, wurde überarbeitet. Ausgeschlossen bleiben nun Leistungen die eine andere nur ergänzen, zum Beispiel Ausflüge oder andere Extras im Zuge einer Hotelbuchung
  • Der Gesetzgeber stellt klar, dass eine Einzelleistung keine Pauschalreise sein kann
  • Tagesfahrten bis 500 EUR unterliegen nicht dem Pauschalreiserecht
  • Der Sicherungsschein wird in Deutschland beibehalten

Merkblätter

In Zusammenarbeit mit Rechtsanwältin Anja Smettan-Öztürk erstellt der DIHK in Zusammenarbeit mit der IHK Erfurt Merkblätter für verschiedene Zielgruppen. 
Erschienen sind folgende Merkblätter:
Es folgt noch das Merkblatt mit dem Schwerpunkt Tourismus-Informationsstellen.
 

Neue Struktur im Werkvertragsrecht

Die den Bauvertrag betreffenden Vorschriften im „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts, zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung, zur Stärkung des zivilprozessualen Rechtsschutzes und zum maschinellen Siegel im Grundbuch- und Schiffsregisterverfahren“ gelten ab dem 01.01.2018 und sind demnach für nach dem 31.12.2017 abgeschlossene Verträge zu beachten.

 

Das Werkvertragsrecht erhält eine neue Struktur: Die §§ 631–650 BGB enthalten allgemeine Vorschriften. Sodann werden in eigenen Kapiteln der Bauvertrag (§§ 650a-650g BGB) sowie der Verbraucherbauvertrag (§§ 650i-650n BGB) geregelt. § 650o BGB normiert, welche der Vorschriften unabdingbar sind. Sodann werden in Untertiteln der Architekten- und Ingenieurvertrag (§§ 650p-650t BGB) sowie der Bauträgervertrag geregelt (§§ 650u und 650v BGB).
Verschiedene Vorschriften finden sich künftig an anderer Stelle des Gesetzes. Für die Vertragsgestaltung ist insofern insbesondere Folgendes zu beachten:
  • Die Definition des Bauträgervertrags in § 632a Abs. 2 BGB alter Fassung (a. F.) findet sich nunmehr in § 650u Abs. 1 Satz 1 BGB. Er wird ergänzt um einen Satz 2, wonach hinsichtlich der Errichtung und des Umbaus die Vorschriften zum Werkvertrag, §§ 631 ff. BGB, Anwendung finden, soweit sich aus den nachfolgenden Vorschriften nichts anderes ergibt. Eingefügt wurde auch Satz 3: „Hinsichtlich des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück oder auf Übertragung oder Bestellung des Erbbaurechts finden die Vorschriften über den Kauf Anwendung.“
  • Die Regelung zur Leistung von Abschlagszahlungen in § 632a Abs. 2 BGB a. F. findet sich jetzt in § 650v BGB.
  • § 632a Abs. 3 BGB a. F. (Sicherung der Vertragserfüllung) wird zu § 650m Abs. 2 BGB; die Möglichkeit, statt des Einbehalts eine Garantie bzw. Bürgschaft zu stellen, regelt nun § 650m Abs. 3 BGB.
  • Die Vorschrift zur Bauhandwerkersicherung (§ 648a BGB a. F.) ist künftig in § 650f BGB geregelt.
  • Das in § 649 BGB a. F. normierte Kündigungsrecht findet sich fortan in § 648 BGB, ergänzt um eine Regelung zur außerordentlichen Kündigung in § 648a BGB.

 

Hinweise zum allgemeinen Werkvertragsrecht

 

a) Abschlagszahlungen
Der Bauunternehmer kann Abschlagszahlungen verlangen. Bisher stellt § 632a Abs. 1 Satz 1 BGB hierbei auf den Wertzuwachs ab, den der Besteller durch die vom Unternehmer vertragsgemäß erbrachte Leistung erfährt. Nach der Reform kommt es – entsprechend § 16 Abs. 1 Nr. 1 VOB/B – auf die Höhe des Wertes der vom Unternehmer erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen an. Streitigkeiten wegen der Höhe des Wertzuwachses sollen so vermieden werden. Nach den Motiven des Gesetzgebers wird es in Kauf genommen, dass der vom Besteller bezahlte Abschlag den gleichzeitig erfolgten Wertzuwachs im Einzelfall übersteigt, wenn nämlich bei einem Bauvorhaben in bestimmten Bauphasen die Kosten für die Bauleistungen höher sind als der durch sie bewirkte Wertzuwachs an dem Grundstück. Dies werde sich jedoch mit den folgenden Abschlagszahlungen ausgleichen, teilweise auch umkehren. Diese minimale und nur punktuell eintretenden Risikoerhöhung für den Besteller sei mit Blick auf die damit einhergehende wesentliche Vereinfachung der Berechnung der Abschlagszahlungen und die  bestehenden bzw. neueingeführten Vorschriften zum Schutz des Bestellers bei Verbraucherbauverträgen hinnehmbar.
Bislang regelte § 632a Abs. 1 Satz 2 BGB, dass Abschlagszahlungen nicht „wegen unwesentlicher Mängel“ verweigert werden können. Demgegenüber bestimmt § 632a Abs. 1 Satz 2 BGB n. F. nun: „Sind die erbrachten Leistungen nicht vertragsgemäß, kann der Besteller die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlags verweigern.“ Er bleibt also auch bei wesentlichen Mängeln im Grundsatz zur Zahlung verpflichtet. § 632a Abs. 1 Satz 4 BGB verweist auf § 641 Abs. 3 BGB. Demnach kann die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung, in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten, verweigert werden. Der Zahlungsanspruch des Unternehmers wird damit gestärkt.
b) Abnahme
Die bislang in § 640 Abs. 1 Satz 3 BGB geregelte Abnahmefiktion (der Besteller nimmt nicht ab, obwohl er dazu verpflichtet ist) entfällt. Sie wird durch § 640 Abs. 2 BGB ersetzt. Danach gilt ein Werk als abgenommen, „wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat“. Ist der Besteller Verbraucher, muss in Textform auf diese Folgen hingewiesen werden.
Danach genügt die Angabe eines unwesentlichen Mangels, um die Abnahmefiktion zu verhindern. Jedoch bleibt es bei der Regelung in § 640 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach die Abnahme nicht wegen unwesentlicher Mängel verweigert werden kann. Werden – zur Verhinderung der Abnahmefiktion – nur unwesentliche Mängel angegeben, wird damit dokumentiert, dass die Abnahme zu Unrecht verweigert wird. Gibt der Besteller nur offensichtlich nicht bestehende oder eindeutig unwesentliche Mängel an, kann dies nach Vorstellung des Gesetzgebers auch rechtsmissbräuchlich sein.
Für den Bauvertrag ist in § 650g Abs. 1-3 BGB ein Anspruch des Unternehmers für den Fall der Abnahmeverweigerung unter Angabe von Mängeln vorgesehen, wonach der Besteller „an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitzuwirken“ hat.

Hinweise zum Bauvertrag

Für den Bauvertrag regelt § 650g Abs. 4 BGB, dass die Vergütung zu entrichten ist, wenn der Besteller abgenommen hat bzw. die Abnahmefiktion greift und eine Schlussrechnung erteilt ist.
Bemerkenswert ist das neu geregelte Anordnungsrecht des Bestellers (§ 650b BGB) mit einer Regelung zur Anpassung der Vergütung (§ 650c BGB). Der Besteller hat demnach Anspruch auf Umsetzung von Sonderwünschen, soweit deren Ausführung dem Unternehmer zumutbar ist. Bei Streitigkeiten hierüber verschafft § 650d BGB eine erleichterte Möglichkeit zum Erlass einer einstweiligen Verfügung. Das Anordnungsrecht besteht nicht für den Bauträgervertrag (§ 650u Abs. 2 BGB).

Hinweise zum Verbraucherbauvertrag

Der Verbraucherbauvertrag erhält ein eigenes Kapitel (§§ 650i–650n BGB).
Dort finden sich insbesondere ein Widerrufsrecht (§ 650l BGB), das allerdings nicht bei notarieller Beurkundung des Vertrags gilt, sowie ein Anspruch auf Erstellung und Herausgabe bestimmter Unterlagen (§ 650n BGB).
Der Unternehmer wird verpflichtet, dem Verbraucher vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen. Diese muss den in Art. 249 EGBGB geregelten Mindestanforderungen genügen. Sie wird kraft Gesetzes Inhalt des Verbraucherbauvertrags, sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wird.
§ 650m BGB bestimmt Obergrenzen für die Höhe von Abschlagszahlungen gemäß § 632a BGB. Danach darf der Unternehmer bei einem Verbraucherbauvertrag nur Abschläge bis zur Höhe von 90 % der Gesamtvergütung verlangen. Er muss also hinsichtlich der letzten 10 % der geschuldeten Leistung in Vorlage treten.
 

Neuregelung Aus- und Einbaukosten im Kaufrecht

Das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zu Änderungen der kaufrechtlichen Mängelhaftung ist am 1. Januar 2018 in Kraft getreten. Unter anderem wurden dadurch in Paragraf 439 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) Regelungen zu den Ein- und Ausbaukosten im Kaufrecht neu aufgenommen.

 

Paragraph 439 Abs. 3 BGB in der ab dem 01.01.2018 gültigen neuen Fassung (nF) lautet:“ (3) Hat der Käufer die mangelhafte Sache gemäß ihrer Art und ihrem Verwendungszweck in eine andere Sache eingebaut oder an eine andere Sache angebracht, ist der Verkäufer im Rahmen der Nacherfüllung verpflichtet, dem Käufer die erforderlichen Aufwendungen für das Entfernen der mangelhaften und den Einbau oder das Anbringen der nachgebesserten oder gelieferten mangelfreien Sache zu ersetzen. § 442 Absatz 1 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass für die Kenntnis des Käufers an die Stelle des Vertragsschlusses der Einbau oder das Anbringen der mangelhaften Sache durch den Käufer tritt.“
Schon bisher konnte der Käufer einer mangelhaften Sache gemäß § 439 Abs. 1 BGB nach seiner Wahl im Wege der Nacherfüllung Beseitigung des Mangels oder Lieferung einer mangelfreien Sache verlangen. Die zur Nacherfüllung erforderlichen Aufwendungen wie z.B. Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten hatte der Verkäufer zu tragen (§ 439 Abs. 2 BGB). Neu ist die o.g. Regelung von § 439 Abs. 3 BGB: der Käufer kann vom Verkäufer im Rahmen der Nacherfüllung das Entfernen der mangelhaften Sache und den Einbau oder das Anbringen der mangelfreien Sache verlangen, wenn der Käufer die mangelhafte Sache gemäß ihrer Art und ihrem Verwendungszweck in eine andere Sache eingebaut oder an eine andere Sache angebracht hat.
Der Käufer muss dem Verkäufer diese Möglichkeit zur Nacherfüllung aber nicht einräumen. Vielmehr kann er nach seiner Wahl auch unmittelbar Ersatz der erforderlichen Aus- und Einbaukosten verlangen. Dies gilt aber nur für Kosten, die für Handlungen anfallen, die der Verkäufer nicht von Anfang an zur Erfüllung des Kaufvertrages sowieso schuldete (z.B. Befestigung eines verkauften TV- Gerätes); diese fallen in den ursprünglichen Bereich der Nachbesserung bzw. Nachlieferung.
Diese Kosten können ganz erheblich sein. Zum Schutz des Verkäufers gilt daher nach wie vor, dass er die vom Käufer gewählte Art der Nacherfüllung verweigern kann, wenn diese nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist, § 439 Abs. 4 S. 1 BGB nF.
Diese Regelung wird für den Verbrauchsgüterkauf durch § 475 Abs. 4 nF allerdings eingeschränkt: Kann der Unternehmer die eine Art der Nacherfüllung nach § 275 Abs. 2, Abs. 3 oder § 439 Abs. 4 S. 1 BGB verweigern oder ist diese nach § 275 Abs. 1 BGB ausgeschlossen, kann der Verkäufer die andere Art der Nacherfüllung nicht wegen Unverhältnismäßigkeit der Kosten nach § 439 Abs. 4 S. 1 BGB verweigern. Immerhin kann er, wenn die Nacherfüllung wegen der Höhe der Aufwendungen nach § 439 Abs. 2, Abs. 3 S. 1 BGB unverhältnismäßig ist, den Aufwendungsersatz auf einen angemessenen Betrag beschränken.